Capital Inmobiliario: producción y trasgresión del espacio social en la ciudad neoliberal

Numerosas ciudades alrededor del mundo registran en los últimos lustros un ascenso notable en la producción del espacio edificado. A diferencia de etapas anteriores, las operaciones inmobiliarias en su fase actual se distinguen por la magnitud, intensidad y velocidad para transformar el espacio urbano. Se puede considerar que el sector de bienes raíces es la principal fuerza de cambio de las grandes ciudades y metrópolis contemporáneas dada su capacidad para desplegar recursos y apuntalar intervenciones que transforman el espacio urbano, unas impulsadas por el mercado de vivienda y otras por la expansión de equipamientos de soporte para los circuitos emergentes de la economía urbana.

El “boom inmobiliario”que se observa en diversas ciudades es favorecido tanto por el proceso de difusión urbana periférica como por proyectos públicos y privados de regeneración urbana, estrategias de reactivación económica y políticas de densificación, lo que deviene en un mercado con productos diversificados, entre los que sobresalen grandes conjuntos de viviendas en condominio bajo el régimen de interés social y departamentos orientados a sectores medios; residencias y comunidades cerradas destinados a segmentos de elite; inmuebles de usos mixtos, edificios de oficinas, centros comerciales y complejos hoteleros, así como equipamientos de soporte para los servicios avanzados, la logística, el almacenaje y otras actividades especializadas.

Esta multiplicidad en las formas de edificación inmobiliaria se refleja en los cambios en el paisaje urbano, en las tendencias de urbanización y la creación de nuevas formas de habitabilidad. Sin embargo, los efectos de la producción inmobiliaria también se pueden advertir en la mutación de la estructura y las funciones urbanas; la emergencia de nuevas centralidades; la verticalizaciòn, así como la regeneración de calles y espacios públicos.

La reestructuración de la economía urbana ha implicado procesos de reconversión de actividades que impulsan el mercado de suelos y la edificación inmobiliaria. Así, el declive de antiguas áreas industriales y el gradual desuso o abandono de estaciones de transporte ferroviario, puertos marítimos, viejos equipamientos deportivos, bodegas, entre otros, ha fomentado la demolición y el reciclamiento de enormes predios que dan lugar a nuevos equipamientos destinados a servicios especializados y el consumo de bienes; en determinados contextos esta mutación espacial de la economía se acompaña de la construcción de modelos residenciales inéditos bajo formas de edificación que incluyen mezclas e hibridaciones de funciones habitacionales, comerciales y laborales; este sería el caso de distritos de negocios, complejos de usos mixtos, comunidades cerradas y aún los grandes centros comerciales, expresiones que estarían marcando algunas de las tendencias más importantes en la arquitectura y el urbanismo contemporáneo desde los que se recrean espacios de vida y trabajo superpuestos con lugares orientados al consumo de bienes, servicios, ocio y entretenimiento.

Otro fenómeno vinculado a la demanda de nuevos productos inmobiliarios es la reestructuración del mercado laboral de diversas ciudades debido a que los procesos de desindustrialización relativa tienden a apuntalar el ascenso de actividades terciarias, especialmente segmentos en servicios avanzados y la economía del conocimiento, lo cual ha implicado la llegada de población joven,  empleados calificados y “yuppies” en determinados ámbitos de la ciudad. Esta tendencia de crecimiento de nuevos mercados de trabajo que se acompañan con la renovación de perfiles socio-residenciales, se enmarcan en iniciativas de marketing urbano, el mejoramiento de imagen de la ciudad (city branding) y la promoción de “ciudades creativas”. Con estas directrices los gobiernos y empresarios locales tratan de impulsar agendas de negocios y posicionar lugares bajo un contexto donde la competencia por atraer firmas e inversiones de diversas partes del mundo deviene en ascenso.

Bajo este contexto, también ha cobrado fuerza la idea de tematizar la ciudad a partir de la promoción de nuevos usos del espacio y construcción de escenificaciones para áreas destinadas a espectáculos, ferias, exposiciones y eventos culturales, o bien a través de la edificación de grandes equipamientos e infraestructuras para megaeventos deportivos. Estos fenómenos, donde la cultura se ha convertido en una estrategia clave del marketing urbano,  han dinamizado la edificación inmobiliaria, especialmente por la participación de grandes empresas constructoras, firmas orientadas al impulso de distritos culturales y consorcios de hoteles internacionales, incluso aquí se podrían situar, en una escala menor, pero no menos importante, las modalidades de hoteles boutique que reciclan predios con cierto valor patrimonial, o bien los propios esquemas implementados recientemente por firmas trasnacionales como Air B&B y HomeAway, modelos de gestión de hospedaje que tienden a configurar un mercado secundario de la hostelería basado en la captación de rentas urbanas en contextos de alta demanda turística.

    

En una vertiente similar encontramos lugares que favorecidos por sus recursos históricos, culturales, paisajísticos o arquitectónicos, o bajo su condición de sitios declarados patrimoniales -cascos históricos, distritos patrimoniales, edificios y monumentos, pueblos mágicos, etc.-, se insertan en nuevos frentes de expansión inmobiliaria asociados al turismo, considerando la edificación de complejos hoteleros, parques temáticos, segundas residencias y un mercado dinámico de viviendas para segmentos de extranjeros, en México generalmente grupos de baby boomers, jubilados y retirados norteamericanos. En este caso tanto el capital simbólico como las externalidades asociadas a las amenidades de los lugares se convierten en precursores importantes de la dinámica inmobiliaria, dichos aspectos solían presentarse en grandes ciudades, aunque en los últimos años ha resultado un fenómeno que, en el caso de México, se ha propagado a centros urbanos de menores jerarquías. 

Por lo anterior, resulta innegable la centralidad del sector inmobiliario en la dimensión que adquiere la producción material de la ciudad y la creación de nuevos sentidos en la organización del espacio urbano, ello nos ha llevado a formular distintas interrogantes a fin de explorar nuevas vetas en la investigación urbana, entre éstas nos preguntamos: ¿de qué fuentes provienen los recursos que impulsan la efervescencia inmobiliaria que registran las ciudades contemporáneas?; ¿qué actores participan en la compleja cadena de los negocios de bienes raíces?; ¿qué códigos urbanos y arreglos institucionales favorecen las formas actuales de edificación del espacio citadino?, finalmente, ¿Qué implicaciones socio-espaciales generan las formas de edificación promovidas por el mercado inmobiliario?

 

La idea de una ciudad cuyo motor de transformación es comandado por agentes privados plantea una contradicción central: la racionalidad que el mercado promueve en la ciudad, es decir la lógica de que el hábitat tiene que estar supeditado a los designios de un sector que opera fundamentalmente bajo criterios de rentabilidad y eficiencia económica. El abandono de la planeación urbana por parte del Estado y la reducción de la política urbana a estrategias, códigos y concesiones que intentan legitimar un nuevo orden urbano es la otra cara del mismo proceso, lo cual significa anteponer el interés privado y renunciar al sentido social que presupone hacer ciudad. Este conflicto de sentido que se genera en la producción y gestión contemporánea del espacio urbano no se puede soslayar ya que da lugar a distintos dilemas y conflictos que son motivo de interés del Seminario.

La confluencia entre negocios inmobiliarios y políticas urbanas neoliberales advierte la trasgresión del espacio social debido a las prácticas de ocupación del suelo y los modelos de edificación que violentan el hábitat y las formas preexistentes de convivencia social. En este sentido en este foro académico, además de discutir cómo operan los mecanismos, agentes e instrumentos en la confluencia entre financiarización y capital inmobiliario, se abordarán las implicaciones que el mercado de bienes raíces tiene sobre las condiciones de habitabilidad y cohesión de la ciudad a partir de procesos de segregación y fragmentación; gentrificación y desplazamiento social; afectaciones a los recursos patrimoniales y, en general, la pérdida del sentido social de ciudad.

Otra vertiente de interés se relaciona a factores como el aumento de externalidades negativas que generan las formas de edificación de mayor intensidad al ejercer mayor presión sobre los servicios públicos y agudizar problemas como la congestión y la movilidad; en otros casos los modelos de edificación extensivos se les imputa responsabilidades en la pérdida de servicios ecosistémicos al destruir áreas de recarga hídrica y contribuir a la pérdida de la cobertura vegetal y/o la contracción de áreas de valor ambiental y terrenos de uso agrícola, estos aspectos generalmente se asocian a la expansión residencial en las áreas periurbanas, sin embargo también pueden advertirse procesos análogos en contextos territoriales de mayor escala si consideramos los modelos de edificación de grandes complejos hoteleros, comunidades resort y corredores turísticos en las zonas costeras de diversos países.

Los efectos adversos de los negocios inmobiliarios no están exentos de impugnaciones en determinados contextos, lo que ha motivado el despliegue de estrategias de organización y resistencia de actores sociales, desde sectores populares hasta población de clase media, que si bien se han visto perjudicados de manera similar, han reaccionado de diferentes formas frente a la irrupción de los negocios inmobiliarios en sus entornos de vida. Las confrontaciones generalmente involucran residentes, organizaciones vecinales y comunidades afectadas con firmas desarrolladoras e instancias locales de gobierno, lo cual también ha abierto nuevas vetas para explorar los conflictos que implica diferentes perspectivas de hacer ciudad.